3 простых способа узнать кадастровую стоимость квартиры

Ещё совсем недавно россияне платили налог на недвижимость, исходя из её инвентаризационной стоимости. Она рассчитывалась в БТИ по устаревшим методикам и не учитывала многие факторы. Во внимание принимались только затраты на строительство и содержание объекта, вследствие чего она была в несколько раз меньше, чем рыночная стоимость.

Таким образом, налоги на строения были смехотворно малы, что явно не устраивало государство. Несколько лет назад оно решило исправить ситуацию и ввело понятие «кадастровая стоимость квартиры». Сейчас КС ругают все, кому не лень, поскольку налоговые выплаты увеличились в разы.

Сегодня мы узнаем, как определить кадастровую стоимость квартиры и что нужно делать, если вы считаете её необоснованно завышенной.

Что такое кадастровая стоимость квартиры (КСК)

Абсолютно любая недвижимость оценивается в денежном эквиваленте, для чего придумали уйму способов. Каждая оценка имеет своё предназначение. «Заказчиком» кадастровой стоимости является государство, которое решило усовершенствовать систему налогообложения.

Кадастровая стоимость жилья – это способ оценивания недвижимости, зависящий от целого ряда факторов. Государство старается максимально приблизить её к рыночной стоимости. Для расчёта используются десятки параметров, поэтому КС часто бывает выше, чем фактическая цена.

Например, вы покупаете помидоры у пенсионерки, которая вырастила их на своём огороде. Бабушка оценивает их в 50 рублей за килограмм. Тогда как на рынке они уже будут стоить 150 рублей, поскольку торговая точка находится в центре города, помидоры выложены пирамидкой, каждый протёрт до зеркального блеска и вас обслуживает продавец в белом фартуке и с чистыми руками. Это и будет кадастровой стоимостью.

То есть, если государственный оценщик определил, что цена вашей квартиры пять миллионов, значит, для всех органов и инстанций она и будет столько стоить. В частности, для налоговой инспекции, которая рассчитает по этой стоимости налог.

Новое налогообложение было введено четыре года назад, и многие россияне неприятно удивились тому, как много теперь приходится платить за своё жильё.

Напомним действующие ставки:

  • 0,1 % от КС взимается с квартир, домов, гаражей, сараев и даже недостроенных строений;
  • 2 % заплатят хозяева элитного жилья, а также владельцы торговых центров и офисов;
  • 0,5 % возьмут за прочие строения.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры? Для этого можно обратиться на сайт Росреестра или кадастровую службу. О том, как это сделать, поговорим ниже.

Зачем нужна КСК

Зачем нужна КСК

На основании кадастровой стоимости:

  • рассчитываются налоги;
  • осуществляются любые сделки с недвижимостью – продажа, покупка, дарение;
  • оформляется залог при получении кредита на жильё;
  • продаётся залоговая недвижимость, если заёмщик не в состоянии погасить кредит вовремя;
  • определяется величина госпошлины и налога при оформлении наследства, дарения недвижимости, обмена, а также доли при разделе имущества.

Как определяется кадастровая стоимость квартиры

Существуют специальные формулы по определению КСК, но они настолько сложны, что самостоятельно произвести расчёты будет просто нереально. Рассмотрим основные параметры, по которым рассчитывается КС.

Особенности расположения дома

Если ваша недвижимость расположена в чистом поле, то какой бы она замечательной ни была, с точки зрения комфортного проживания её стоимость будет невелика. Именно поэтому квартиры на окраинах, вблизи промышленных объектов и железной дороги намного дешевле, чем те, что находятся в престижных районах города.

Всегда учитывается близость к центру населённого пункта, транспортная доступность, наличие развитой инфраструктуры – больниц, школ, магазинов и прочего.

Площадь и этажность

Очевидно, что чем больше размер квартиры, тем она будет дороже. А недвижимость на первом и последнем этаже всегда стоила дешевле.

Год постройки жилья

Всем понятно, что чем старше дом, тем больше его износ. Коммуникации прохудились, стены потрескались, крыша протекает. Чтобы содержать недвижимость в жилом состоянии, необходимы частые ремонты, а значит, и большие затраты. Таким образом, его реальная стоимость будет невелика. Это не касается зданий, имеющих историческую или архитектурную ценность.

Большое значение имеет и материал, из которых построен дом. Например, деревянные стены рассчитаны всего на пятьдесят лет эксплуатации, тогда как кирпичные продержатся в удовлетворительном состоянии вдвое больше.

Средняя цена на квадратный метр в регионе

Согласитесь, что равноценная недвижимость в Московской области и в Воронежской будут отличаться по цене, поскольку социально-экономические показатели различны. В более развитых областях уровень состоятельности населения выше, что обязательно отражается и на стоимости жилья.

Рассмотрим, какова цена недвижимости на юге нашей страны в 2019 году.

РегионСредняя стоимость 1 кв. м жилья, руб.
Республика Адыгея28 079
Республика Калмыкия28 473
Республика Крым40 851
Краснодарский край39 187
Астраханская обл.31 492
Волгоградская обл.32 966
Ростовская обл.39 701
г. Севастополь41 915

Для сравнения: в Московской области квадратный метр стоит 57 748 рублей.

Меняется ли кадастровая стоимость ежегодно

Нет. По закону, оценивание происходит не чаще, чем раз в три года. Верхний порог – пять лет. В столице и Санкт-Петербурге – один раз в 3 года.

Регулярная переоценка связана с тем, что цена на недвижимость – величина непостоянная, она может меняться ежедневно и зависит от экономического положения в стране.

Как узнать КСК – основные варианты

Как узнать КСК – основные варианты

Существует несколько способов, чтобы найти информацию о кадастровой стоимости недвижимости.

  1. Вы всегда можете это сделать по интернету, зайдя на официальный сайт Росреестра. Однако электронная справка не будет считаться официальной бумагой, а значит, будет бесполезна при любых сделках с недвижимостью.
  2. Чтобы получить бумажный вариант, можно обратиться в МФЦ и заказать выписку из ЕГРН. Этот способ наиболее быстрый и удобный. Процедура платная, стоит порядка четырёхсот рублей. Выписка будет готова в течение пяти дней. В ней содержится не только технические сведения о квартире, но и информация о праве собственности: владелец, правоустанавливающие документы, наличие обременения.
  3. Третьим способом будет обращение в районную Кадастровую палату. Вам предложат от руки написать заявление согласно образцу, предоставить документы на собственность и паспорт, а также оплатить госпошлину. То же самое вы сделаете и в МФЦ, с той лишь разницей, что качество обслуживания там на порядок выше.

В назначенный срок придёте и получите готовую выписку.

Можно ли узнать КСК онлайн

  • Зайдите на официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru/site/.
  • Нажмите на раздел «Физическим лицам».
  • С правой стороны увидите «Электронные услуги». Выберите «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки».
  • Введите номер из кадастрового паспорта.
  • Если его нет под рукой, то выберите сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» и введите в предложенную форму адрес, после чего нажмите кнопку «Сформировать запрос».
  • Получаете необходимую информацию.
С помощью этого способа была определена кадастровая стоимость по адресу квартиры. Информацию можно распечатать, но юридической силы эта справка иметь не будет. Для этого нужно получить выписку из Государственного кадастра.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры – пошаговая инструкция

Вы уже владеете информацией о том, где и как узнать кадастровую стоимость квартиры. А теперь разберём порядок действий, если вы считаете, что она неоправданно завышена.

Пример № 1. Иван Петрович купил дом в коттеджном посёлке на окраине города. Коммуникации пока отсутствовали, в доме ещё не были закончены внутренние работы, сам посёлок был малонаселённым. Мужчина заплатил 2 миллиона рублей, а кадастровая стоимость составляла почти пять миллионов. Когда он обратился за разъяснениями, ему ответили, что в оценку были заложены параметры на перспективу – через некоторое время посёлок будет благоустроенным, а значит, и стоимость недвижимости повысится. Однако налог ему придётся платить уже сейчас, а не потом. Есть повод возмутиться.

Обращение в региональное отделение Росреестра

Прежде всего вам необходимо обратиться в соответствующую инстанцию – Кадастровую палату (она же Росреестр) или в МФЦ. Существуют специальные комиссии, которые как раз и занимаются недовольными гражданами.

Два года назад вышел закон, запрещающий коммерческим организациям оценивать кадастровую стоимость. Их заменят государственными оценщиками. В полной мере закон заработает в двадцатом году. А пока вы ещё можете воспользоваться независимой оценкой. Если она будет отличаться от официальной, то есть смысл побороться за её снижение.

К сожалению, комиссии упраздняют, поэтому с 2020 года обжалование можно провести только в суде.

Составление заявления на пересмотр

Вы должны кратко, но доходчиво объяснить свои претензии, сослаться на ошибки оценщиков, возможные нарушения, неучтённые параметры, например, аварийность жилья. Без помощи специалистов сделать вы это не сможете, поскольку трудно будет доказать факт ошибки.

Кроме заявления необходимо предоставить:

  • выписку из ЕГРН;
  • заверенные копии правоустанавливающих документов;
  • факты, доказывающие ошибки оценщиков (акт независимой оценки).

Предоставление отчёта о рыночной стоимости жилья

В случае когда КС превышает рыночную, необходимо указать этот факт в заявлении. Только вам придётся предоставить не текущую стоимость жилья, а на момент кадастровой оценки, поскольку цены на недвижимость меняются чуть ли не ежедневно.

Для получения такой информации необходимо будет заказать независимую оценку.

Выбор компания для установления КСК

Если в вашем регионе уже начали работать государственные оценщики, то выбора у вас нет, придётся обращаться только к ним. Если же такая структура ещё не создана, то можно обратиться в любую организацию, занимающуюся оценкой. Вам нужно будет только предоставить им всю документацию на дом или квартиру, а остальным они займутся сами.

Заключение

Заключение

Кадастровая стоимость очень важна для каждого владельца собственности хотя бы потому, что от её размера зависит ежегодный налог. Чем она больше, тем больше вам придётся заплатить в казну государства. Именно поэтому вы должны бороться за свой семейный бюджет, если считаете, что КС неоправданно высокая – глупо переплачивать за чью-то ошибку.

Но стоит ли овчинка выделки? Всё зависит от суммы. Не забывайте, что вам придётся потратить много времени, сил и нервов. Если «приз» составит несколько сотен рублей, то лучше не заморачиваться. Так же не нужно заниматься пересмотром КС, если владелец жилья освобождён от уплаты налога или у него есть льготы.

Инна Смоленская

Разбираюсь в юридических вопросах гражданского права, владею экономическими понятиями. Рада писать для Вас.

Один комментарий к статье «3 простых способа узнать кадастровую стоимость квартиры»

  • Аватар
    16.01.2019 в 19:13

    На мой скромный взгляд, весьма приятен тот факт, что доступен довольно удобный способ для того, чтобы узнать о том, сколько составляет кадастровая стоимость квартиры — использование сайта Росреестра.

    Ответить

Добавить комментарий